婵帩鍋呴悷銉ョ暦閺囥垹妫樺ù鐓庣摠椤︻厾绱撻崘鎸庡

原标题：

观澜古墟—贵湖塘老围“大管家”出炉

深圳羽翎投资发展有限公司与多方以“DOT”模式打造观澜文化旅游新地标

观澜古墟现状。（资料图片）

观澜古墟保护开发局部效果图。

观澜贵湖塘保护开发效果图。

从物业梳理、业态研究、方案制定到正式开展招标工作，日前，由区委宣传部（文化体育局）、区财政局、新澜居委经济发展公司、桂花股份合作公司和观澜街道办共同组成的定标委员会根据评审专家的《评审报告》，投票产生了观澜古墟—贵湖塘老围项目的运营商为深圳羽翎投资发展有限公司，运营期限10年，观澜古墟—贵湖塘老围的“大管家”终于出炉了。未来10年，各方将通力合作，以“DOT”（设计优化—运营—移交）模式把观澜古墟—贵湖塘老围打造成为观澜文化旅游新地标。

空屋十余年问题凸显

保护性开发迫在眉睫

据介绍，观澜古墟是深圳历史上“四大名墟”之一，集中保留并展示了深圳历史上客家人的社会经济、传统文化、民间信仰和民俗风情等，堪称“深圳近代民俗文化第一街”。观澜古墟占地面积约6万平方米，核心区域面积2.6万平方米，由一条南北走向的观澜大街和四条东西走向的东门街、新东街、卖布街、龙岗顶街，以及沿观澜河的西门街组成。与观澜古墟相距500米左右的贵湖塘老围，是观澜贵湖塘陈氏客家的祖屋群，具有100多年的历史，占地面积1万平方米，有祠堂一座、二层阁楼式民居79间、二层私塾1栋、炮楼1栋。老围前有风水塘、晒禾坪，具备完整而典型的客家民居民俗特色。

近年来，由于种种原因，这两处具有文物价值的历史遗迹老旧房屋成为了危房，随时都有倒塌的可能。面对如此尴尬的境地，自2006年6月开始，原观澜街道办就对古墟实施空屋行动，设立了古墟管理办公室，后由新澜居委经济发展公司进行统租，一方面消除安全隐患，另一方面也为观澜古墟实施保护性开发做准备。

政府修缮保护文物安全

企业运营整合利用资源

2015年8月、11月，2016年3月，龙华新区主要领导到观澜古墟、贵湖塘老围调研时指出，推进对历史遗存的保护性开发工作势在必行，对这两处文物既要切实加强保护，也要挖掘文化资源，发展文化产业。

为完善古墟片区的周边配套，配合古墟的保护性开发工作，市规土委龙华管理局对观澜古墟、贵湖塘老围及周边城市设计作出规划，并上报区委区政府研究，最终确定采用政府+企业联合开发模式，由政府投资实施观澜古墟、贵湖塘老围运营所需的改造工程，并引入社会管理方参与政府改造工程的设计及建成后一定期限的运营管理工作（简称为DOT模式，即：设计优化—运营—移交），最大化地实现文物保护与文化发展“两条腿”走路。在龙华区委、区政府的高度重视下，观澜古墟的保护性开发工作列入了龙华区2017年的重点工作。

多方通力协调合作

确定后续运营方向

“如何在文物保护和商业开发之间、文化元素和商业元素之间、公共利益和私人利益之间谋求平衡，是这个项目最大的难点，只有由政府来统筹才有可能，这也是这个项目区别于国内同类其他项目的最大差别，不能只追求商业利益最大化，文化建设应该是首要的。”观澜街道办古墟项目负责人谈到这个项目时表示，“为了使古墟走出一条特色化运营的道路，我们还邀请了在观澜生活的老人以及古建筑、商业、旅游各方面的专业人才共同参与了一次座谈会，探讨观澜古墟—贵湖塘老围后续的开发运营方向，得出的结果也是一致的，着重文化建设与特色化经营不仅不矛盾，而且重文化才有特色，两者相辅相成。”

为了按照文化建设为主的原则对观澜古墟—贵湖塘老围项目后续的运营管理方向做相应的指引以及规范，同时确保项目合理、可行，观澜街道办开展了“观澜古墟片区历史古韵特色小镇”规划编制，以及观澜古墟—贵湖塘老围商业定位分析研究，“客家之窗”、“观澜之眼”、“花样年华”、“生命之源”等策划概念跃然纸上，市场分析、业态规划、收益测算全面且详尽，为观澜古墟片区未来的保护性开发工作勾勒出了一幅具体且明确的蓝图。

招标方案条款明确约束

确保古迹保护开发成果

“打造一个‘文化为主’、保留原有特色的客家文化街区，仅靠政府主导的规划是无法实现的，还需要后续运营商也能有同样的共识，制定符合要求的运营方案。如何挑选出这样的运营商，我们在制定招标方案中动了很多脑筋。”该项目负责人表示，只有通过招标方案里边的约束性条款，才能使两份规划成果落地。

开发利用过程中必须以文物保护为主、开发为辅。观澜古墟及贵湖塘老围均属区级文物保护单位，根据招标条款，对其进行保护性开发必须遵照《中华人民共和国文物保护法》等相关法律法规对文物保护的要求，将由政府主导实施古建筑的修缮、市政管网配套、风貌提升建设后移交；后续运营中，古墟片区餐饮业态面积占比不得超过30%，贵湖塘片区餐饮业态面积占比不得超过15%；在运营过程中如需对建筑进行装修、修缮等施工行为，方案必须报招标人审查。

尊重街区原貌，保留原有特色，打造具有观澜本地客家文化风情的文化旅游景区。为最大限度地保留原有特色，为客家人、观澜人留住“根”，遵循尊重街区原貌、保留原有特色的原则，将在观澜古墟特设“原貌恢复”业态，引导社会运营单位对具备历史印记的商家进行原貌恢复；对观澜古墟的业态设置多样化，以期重现古墟昔日繁华；贵湖塘老围业态布置包含教育培训类，以贴合贵湖塘内含有私塾学校的背景，宣扬客家文化传承精神。

运营方在商业开发中须兼顾文化建设责任。为打造观澜乃至深圳的文化旅游地标，观澜古墟—贵湖塘老围项目的运营必须跳出纯商业开发的旧路，通过业态布置、文化推广投入等规定，将观澜古墟—贵湖塘老围打造成为客家文化传承的重要载体。根据招标条款，古墟内文化产业及非经营性业态面积占比不低于55%，贵湖塘老围内文化产业及教育培训类面积占比不低于70%；古墟片区须包含非经营性业态，包括展览展示、非物质文化遗产及传统技艺类、原貌恢复类、博物馆、邮局等，面积占比不低于古墟总建筑面积的20%。

科学引入优质运营商

打造观澜文旅新地标

因观澜古墟—贵湖塘老围均由两家股份公司为统租主体，为最大限度地体现利益相关方意图，确保观澜古墟—贵湖塘老围保护性开发项目定标工作公平、公正、公开，该项目采用评定分离方式，投票决出各方最满意的优质运营商。最终，深圳羽翎投资发展有限公司竞得观澜古墟—贵湖塘老围保护性开发项目的运营权。

据悉，下一步，中标单位深圳羽翎投资发展有限公司将参与由政府投资的观澜古墟、贵湖塘老围濒危古建筑修缮工程的深化设计工作。观澜街道将联合深圳羽翎投资发展有限公司加快推进这两个政府投资修缮工程，助力观澜古墟、贵湖塘老围两处历史遗存早日焕发新的生机。（龙华新闻记者 吴春华 通讯员 郑巧玲 柯遵群）