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各界代表聚一堂，探索城中村物业管理创新发展机制

因地制宜整合资源 推动城中村物管发展

龙华区城中村物业管理创新与发展研讨会现场。

5月26日，龙华区住房和建设局举办了“聚焦龙华城中村物管 提升居民生活品质”城中村物业管理创新与发展研讨会。在研讨会上，政府有关部门人员、来自基层的代表与行业专家就如何有效推进城中村小区房（户）主组织的建设、如何促进城中村小区物业服务企业与房（户）主组织的协同发展、如何实现城中村物业管理与社区治理的有效融合、如何构建和完善城中村物业管理治理体系等一系列问题展开了探讨。

城中村现状 建筑体量大管理欠缺

据统计，龙华区总共有341个城中村小区，建筑面积达到9200万平方米，占到全区总建筑面积的80%左右。从建设形式来看，龙华区城中村主要有三种类型，分别是以外地人购房为主的小区、以外地人建房为主的小区和以本地居民建房为主的小区。

其中，以外地人购房为主的小区有45个，占比13%；以外地人建房为主的小区有80个，占比24%；以本地居民建房为主的小区有216个，占比63%。在数量庞大的城中村小区中，有物业服务企业管理的225个；没有引进物业服务企业管理的116个，暂时由街道办事处、社区工作站或股份公司进行基本的安全、卫生管理。

研讨会上获悉，龙华城中村物业管理面临的问题主要包括环境脏乱差，治安隐患突出；产权不明晰，主体责任难于界定；城中村物业管理缺乏法律依据；业主消费意识差、企业难于经营；多头管理现象突出，责任不清。此外，城中村建筑以居民家庭住宅楼为主，缺乏统一规划，普遍存在建筑密度和建筑容积率高，城市基础配套设施缺乏，缺少必要的城市公共绿地、文化、体育、休闲设施等问题。

先行“三个试点” 衍生“九种模式”

为破解上述难题，区住房和建设局经过认真总结各小区物业管理模式的优劣，研究起草了《龙华新区城中村试点小区物业管理大会和理事会管理暂行办法》（以下简称“暂行办法”），并于2014年底正式颁布试行。

“暂行办法”试行后，龙华区住建部门针对不同地区、不同类型小区的具体情况，在全市率先开展了“房主自治”物业管理改革试点工作，选取民治南景新村、龙华和平小区、福城丹坑小区三个具代表性的城中村小区，开展“房主自治”物业管理改革试点工作，其中和平小区采取“建房人自治”模式，物业管理促进会以建房人为主体，由每栋楼的建房人组成，选举产生理事会，并成立专业物业公司进行管理；南景新村则采取“户主自治”模式，由户主按栋推举代表召开物业管理大会，选举产生户主委员会与物管公司对接；丹坑小区采取“居民自治”模式，因为这个小区既有原村民，也有外地房主，小区以原居民所在股份公司为纽带，就物业管理事务与物业公司协商。

经过两年的探索，三个试点取得明显成效后，龙华区以“一小区一特色”的原则建立城中村物业管理自治模式，分别确立了南景新村“户主自治”、和平小区“房主自治”、丹坑小区“居民自治”、创业花园“联合共管”、龙华街道“全员责任制”、民治街道“以奖代补”、西头新村“房主自管”、共和小区“党建协同”、汇食街小区“房主股东”等9种城中村物业管理模式。区住建局相关负责人表示，“经过探索，城中村物业成功实现了保值增值。2012-2016年间，城中村出租率逐年递增，房屋租金和二手房价格也有很大的提高，治安事件发生率下降，业主满意度上升。”

专家代表齐聚一堂 共话城中村物业管理发展

研讨会上，和平小区物业管理促进会负责人吴光辉介绍了龙华和平小区从“问题村”变为优秀试点自治小区的成功经验；创业花园管理处主任杨卫兵表示，创新成立的“楼长协会”是其物业服务公司和业主建立良好关系的桥梁；民治社区党委书记于丽以“双提升”为实例，阐述在城中村管理中如何发挥好社区党委作用。

深圳房地产和物业管理进修学院副院长、中国物业管理行业研究中心研究员赖新林说，无论是和平小区的物业管理促进会还是创业花园的楼长协会，我发现城中村物业管理要想取得突破，业主组织的构建、业主自治观念的提升是关键，但是业主组织能否真正代表公众利益决定了组织的成败。比如说，楼长协会之所以成功，是因为楼长协会真正为居民谋福利，真正解决老百姓的问题。

深圳市住房和建设局房屋安全和物业监管处调研员、深圳市房地产和物业管理进修学院教授刘政指出，目前城中村建筑存在违建、产权不明等问题，要想从根本上解决这些问题，最直接的办法是立法。同时，城中村的物业管理问题可以因地制宜、循序渐进，多模式推进，有条件的话可以引进专业化的物业管理公司，没有条件的零散的城中村就要发挥居委会、工作站、社区党委等的机构功能，为老旧小区提供基本服务，保证居民的日常生活和社区的安定和谐。

对于如何发挥好社区党委作用，于丽表示，第一，要做好资源整合，对社区工作站、居委会、股份公司、党群、社建、老年协会等进行资源整合，把这些资源紧紧抓在手里，让他们在意见上、责任上、行动上达到高度统一。第二，为城中村排忧解难。以沙吓村为例，社区党委通过“双提升”“安全社区创建”“民生微实事”等项目，逐步推进“三线”整治、铺路、修缮边坡、“五化”建设，让老百姓真正感受到变化。第三，广开言路。利用社区的议事厅、党代表进社区、家园网、社区座谈会等途径，让居民把意见建议反馈到社区党委，让居民为家园出谋划策。

“城中村管理是城市管理很重要的一部分，而物业管理是城中村管理关键一环。”中国物业管理协会高级顾问、中国物业管理协会原副会长、中国物业管理行业研究中心研究员翁国强说，“探索长效机制，可以从业主和政府层面着手。”翁国强指出，无论是“居民”还是“房主”，都是“业主”，是物业管理的责任主体，我认为业主应该起到主导作用，去解决类似物业管理费收取等关键问题。翁国强表示，业主可运用“城中村管理+互联网”这种思维方式去解决物业管理现存问题，充分挖掘业主自身价值，增加物业管理企业的收益，不断提升业主的满意度。

翁国强说，基础设施落后，产权管理不明细，人口复杂是龙华城中村的特点，政府可以从以下方面着手：硬件上，政府给予资金支持，改造提升基础设施，消除安全隐患，改造完成后再推行物业管理。业主组织上，可以考虑在社区党委的支持下，由居委会、业主和物业服务企业形成一个组织，大家齐抓共管。制度保障上，要想持续稳定开展管理，一定要做好相关的制度建设。翁国强说，做到上述几方面，再加上良好的市场化运作，相信龙华区经过实践，可以向其他城市甚至全国范围推广城中村物业管理的成功经验。（龙华新闻记者 康碧艳 通讯员 刁国强/文 记者 蔡维泽/图）