二手房成交分析总结宝安篇

01

宝安各片区二手房成交量排名

淘房哥团队统计到的宝安二手房成交数据共计2181套，其中成交量占比最高的是西乡，26.41%；第二为新安，占比21.46%；第三，宝中占比20.31%；第四，碧海占比19.62%；第五，翻身占比12.20%。

数据来源于2016年所收集到的宝安各区成交房源，以全年五个成交较为活跃的片区作为参考依据，总计2181套（未含福永、沙井、松岗、石岩）。

根据上表数据显示，月度成交量受政策调控的影响较大。

325新政后成交量瞬间萎缩，但这轮的调整的消化期比较短暂，经过地王效应带动再度刺激楼市，从5月底开始逐步升温，同时因某些片区有利好规划，吸引购买力的关注，成交量在某些月份表现突出（片区轮动）。后经104新政和11月评估价上调，整体成交量再度回归冰点，直至年底12月出现短暂‘伪暖’，归因于降价房源相对容易成交。

02

宝安各片区二手房成交参考均价

在各区成交排名成交参考均价中，最高为宝中片区，6.68万/㎡；依次递减顺序片区为，碧海的5.68万/㎡，新安的4.96万/㎡，西乡的4.36万/㎡，以及翻身4.49万/㎡。

根据下面图表统计数据显示，5个片区全年价格虽有波动，但整体依然呈上涨趋势，但区全年成交均价水平对比1月份成交均价水平，基本涨幅变化在4%-10%间。

03

宝安5片区

各区成交二手房成交TOP5楼盘

综合全年的成交量和价格来看，片区分化比较明显。

西乡和翻身都属于老城区，西乡因16年地铁规划利好带动以及部分品种较好和活跃的楼盘支撑，在成交量上面远远超越翻身片区（2倍）。但是，在价格方面，由于翻身片区的楼盘分化问题也较突出，全年保持成交较为活跃的楼盘就那几个，所以翻身的成交均价反超西乡；例如，带宝安实验的学位房的中南花园，拉高了某单月均价，以及翻身地铁口物业的小户型单价较高（总价较低），如卡罗社区以及泰华俊庭。

宝中和碧海在成交量上并没有拉开差距，但在购房人群所关注的价格段位上，差别还是比较大。其中，碧海片区的350万-500万两房、小三房，以及650万以内正规三房、四房为全年成交最多的价格段（少量700万以上），照顾中低端刚改需求，受片区利好规划驱使，部分买入碧海的投资客，数量也不少。

宝中基本以500万-800万范围内的房源为主力，但1000万以上的成交量为全宝安最高，年度成交数量基本与宝中250万以内的房源持平，侧面反馈出宝中小户型的投资属性偏高，同时高房价也与片区规划以及现成的配套设施有关。

新安老城，片区分化最严重，单月的均价波动较大，某热门次新盘曾一路走高冲破7字头，反观某老旧物业一年涨幅甚微，均价多少并不能以一概全，建议理清自身购房需求之后，再有针对性的寻找合适的楼盘。

翻身

我们所统计到的翻身片区二手房成交266套中，二手房成交TOP5楼盘分别是：卡罗社区49套，泰华俊庭23套，鸿昌花园13套，海韵花园9套以及中南花园8套。仅供参考。

从自住和投资需求来看，我们所了解到的购房者，买翻身投资或刚需购买小户型的会更多，买入大户型的比例较少。

西乡

西乡老城的改善自住兼顾投资的人群更多一些，热门楼盘基本均带有花园小区，楼龄3年内的次新盘价格较高位，而天骄世家附近大部分楼龄处于2004年左右（或更早），未来或会受到楼龄的问题影响（楼龄和地铁建设周期）。

我们统计到的西乡二手房成交数据190套中，成交TOP5楼盘分别是：桃源居190套，天骄世家38套，港隆城34套，领航城30套，兴达华府16套，仅供参考。

新安

新安片区楼盘价位分化较大，主要表现在：1、带宝安中学学位的房子和非宝安中学学位的房子价位差距；2、次新盘和多层楼龄较长的楼盘的差距。

如果单看成交均价的话，参考性其实并不是很强（小户型成交居多），建议购房者有针对性的对比某楼盘的历史均价，相对会更合适。

新安片区统计到的468套成交数据中，二手房成交TOP5楼盘分别是云顶嘉园39套，中洲华府34套，新安湖花园28套，西城品阁28套，以及雅豪轩26套。

碧海

我们统计到的碧海成交数据428套，成交的一个特点：虽然成交单价比较高，但面积较小，部分50-90㎡范围的户型就能做三房，户型赠送面积较多或者可拓空间较大。另外，区域内各价位段能选择的楼盘也不少，楼盘整体素质相对均衡。

二手房成交TOP5楼盘分别为富通城3期63套，招商果岭44套，金港华庭33套，泰华阳光海30套以及汇一城27套，仅供参考。

宝中

宝中的承接购买力已经属于改善型置业人群为主，大部分楼盘正规两房以上，就需要支付高昂的‘豪宅税’，购房成本和持有成本较高，同价位下能选择宝安其他片区的余地更大。

我们收集到宝中成交数据443套中，二手房楼盘成交TOP5楼盘分别为：花样年82套，凯旋城39套，西城上筑31套，西城雅筑26套以及第五大道22套，仅供参考。

04

各价位区间段，那个片区和户型成交最火？

1、 1000万以上成交，宝中最多，4房和5房集中成交在宝中。

我们统计到的宝安区1000万以上二手房成交量数据，共计77套。其中76.6%分布在宝中59套，其次是新安13套，碧海3套，以及西乡2套。千万级楼盘基本集中在宝中和新安，楼龄普遍较新，小区品质较高，配套较完善，并且集中中各个地铁口附近，享有优质的市政配套或教育资源等，其中以宝安中心区较为突出。

其中这个价位段，4房和5房，绝大部分集中在宝中。

2、 800-1000万成交，宝中NO.1，3房和4房主要在宝中

宝安区800-1000万成交量的数据，我们统计到的量未72套。宝中45套，碧海8套，新安15套，西乡3套，翻身1套。3房和4房的选择上，宝中区域成为主流的选择。对比其他片区，拉开较大的差距。

3、500-800万，宝中和碧海成交量不分伯仲，3房集中碧海宝中，4房集中碧海西乡

宝安500-800万成交量统计到的数据为481套。宝中149套，碧海153套，新安78套，西乡72套，翻身29套。其中，碧海和宝中3房的成交数据占比不分伯仲；4房主要集中在碧海和西乡。房价，除了楼盘自身的价值之外，其余均是周边配套、资源、环境等赋予的附加值，同等价位的情况下，外界影响的因素较大，最终能选择到的楼盘也不同，购房者需要衡量和取舍。

4、 350-500万区间，西乡在总量和单项指标（3房、4房）均是成交最多，碧海成交的2房（2房单项最多）和3房相对均衡。

350-500万价格区间段，我们统计到的数据是688套。宝中79套，碧海154套，新安130套，西乡221套，翻身104套。这个价位段，西乡区域3房成交最为活跃，2房主要活跃分布在宝中和碧海。

5、 250-350万成交区间段，西乡成交总最多，1房宝中成交最多，2房西乡成交最多

250-350万区间段我们统计到的数据为498套。其中，宝中52套，碧海56套，新安123套，西乡169套，翻身97套。其中2房成交最活跃的分布在西乡片区，1房主要分布在宝中。

此价位基本是1房-2房为主，3个老城区的选择相对较多，而宝中的成交以一房一厅居多，在同价位不同的地段和配套对比，宝中和碧海的租金收益具有一定的优势。

但是，从升值空间来看，反而不如面积较大，但配套和品质相对差一些的物业，面积大小对房价上涨空间的影响不可忽视。

在这个价格范围内，西乡和碧海的选择性都比较大，其中西乡较为突出，可以买到2房-3房，价格空间因地段位置而定，追求较大面积的情况下，老城区会是更好的选择，但配套及交通便利性（12号线规划沿线）暂时不如碧海片区（1号线和11号线）。

6、250万以下成交量，3房户型5区内基本“绝迹”

此区间段基本只能买50平以下的物业，从实用性来讲，西乡和新安的小户型楼盘更具有性价比，是刚需上车的热门地带，以成交单间为主的宝中和碧海，基本投资客扎堆，租金上比老城区相对要高上不少，翻身片区只有地铁口的两个热门盘为代表。