据统计，被称为深圳豪宅元年的2016年，千万级别豪宅供应量达到万套以上。3000万/套的豪宅供应约2000套，4000--5000万/套豪宅约650套。 其中天鹅湖花园、深圳湾悦府、恒裕滨城、半岛城邦、海上世界双玺分别占据全国10万元以上豪宅成交金额前10，较2015年同期增长7倍，金地国际公寓以成交均价169402元/平位居全国10万元以上豪宅单价排名第二。

　　相比较豪宅供应量以及成交量火热的去年，今年上半年豪宅市场交易则是另一番景象。

　　上半年豪宅成交面积较去年下滑77%

　　“趋于冷淡，调控从严，各方观望，供需大降，价格趋稳。”这几个词足可形容上半年的深圳市场。同样，上半年这一波降温潮同样也波及到了“豪宅”市场。

　　中原研究中心监测数据显示，全市豪宅上半年成交面积24万平，比去年成交下滑77%。去年的豪宅供应大户南山区成交达到全市豪宅成交的61%，成交面积为15万平，但这个成交面积仅为去年63万平的四分之一。宝安区上半年几乎无豪宅供应，成交多为前期入市项目，成交面积仅为4万平，不及去年成交量的三分之一。

　　△数据来源：深圳中原研究中心

　　另据统计，今年上半年三千万以上顶级豪宅成交占比为1%，比去年下半年下滑0.2%；1000-3000万豪宅成交占比为5.4%，比去年下半年下滑3.0%， 千万豪宅成交占比总体下滑4%，显示出低价段豪宅更受市场欢迎。

　　从成交面积上来看，上半年豪宅成交仍以平层为主，成交面积21.3万平，占总成交的88%，比2016年下半年下滑8%；公寓类豪宅成交2.6万平，占总成交面积的11%，比2016年下半年提高8%。公寓类豪宅在经历了2016年下半年的沉寂后，今年成交已经有所复苏。 而别墅成交已连续三年开始下滑，至今年上半年占比已不足1%。

　　备案10万+“豪宅”预售难拿？

　　今年1月19日，深圳市规划国土委进一步出台了《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》，加强对项目价格指导，使得房价持续攀升的局面受到限制，这一波限价潮也遏制了豪宅项目的入市时间。限价+预售难拿，使得深圳上半年豪宅成交面积有所下降。

　　2017年上半年深圳均价10万+楼盘成交情况

　　△数据来源：易居克而瑞（深圳）

　　今年6月26日开盘的新天鹅堡二期开盘，作为深八条后首个10万+获批备案的住宅，今年最低备案价格84211元/平，曾一度引来市场关注。而去年2016年6月1日，拿到预售许可的天鹅堡一期的备案均价则达到了14.5万/平。深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄谈及天鹅堡二期的销售情况，“与以往华侨城推出的新品相比，还是有明显差距。”

　　同样，今年上半年入市的万科臻山府备案均价为9.1万/平--10.9万/平，总价区间在2026万-2850万/套，套均总价2367万，备案价格也低于同期同层次楼盘水平。深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为， 预售均价超过十万以上的新盘预售需轮候，如果开发商均价愿意降价到10万以下，入市相对 容易。但如果新房批售项目体量太大，也存在消化不了的问题。

　　“豪宅客户多为重复购房客群，去年出台的深八条显然对这部分客群影响较大。此外，经过深八条的逐步消化，对于入市的豪宅来说，预售价格的限制更使得原本并不活跃的豪宅市场更为低迷。 入市项目减少，时间纷纷推迟，从而进一步影响了豪宅项目的成交。”玉家雄分析，“但从第二季度情况来看，预计会有一些豪宅项目将陆续拿到预售证，供应量和成交量会比上半年有所增加。”

　　普宅渐被豪宅化？

　　2015年之后，深圳房价呈现快速上涨。如果仅以总价作为“豪宅”的界定标准，目前“普宅豪宅化”已经成为一种趋势，例如百花等热门片区的学区房，由于附加了学区地段等特殊价值，一些小户型单价甚至高达14万-17万/平，但从建筑年代、外观、物管等综合来看，很难与我们传统意义中认定的豪宅划等号。

　　有业内人士分析认为，受土地价格上涨影响，一线城市超1000万的房源在未来还将会进一步扩容。市民王女士就认为，随着二孩政策的放开，从目前二手房放盘房源来看，800-1000万之间这个价位不是太容易能物色到各方面都非常满意的房源了，而上了1000万以后，则会有更多的选择。

　　李宇嘉认为，目前深圳1000万左右的房源成交量上升，其中很大原因是基于改善型需求。二孩政策出台后，大户型的需求在上升，学位房的需求也随之增多，成交价格自然也在上涨。

　　从严格意义来说，所谓的豪宅是相对于普通住宅而言的，从住建部出台的标准来看，其中住宅小区建筑容积率1.0以下，单套建筑面积在140㎡以上（含），实际成交价格高于该区市场指导价1.2倍以上，这三者条件符合其一，便可称之为非普通住宅。

　　美联物业深惠董事总经理江少杰曾对乐居表示，按照市场流通价格来说，一般豪宅的价格应该为整体均价的4-6倍左右。 譬如香港整体均价是1万/尺左右，最顶级的价格差不多是7-8万/尺，相当于70-80万/平。在香港，由于地价太高，无论大小户型都采用豪宅的标准来建，用豪宅标准来销售， 未来也不排除深圳会出现这种20-30平左右的小微豪宅。但由于深圳出台的“7090”政策，不少豪宅也将会搭配这样一些小户型进行销售，未来 “豪宅”概念或将进一步淡化。

　　“如果单从总价上来看，目前深圳1500万以上的房源可以算是“豪宅”的入门级别。”玉家雄谈道。他认为，如果地段非常优越、又有非常稀缺的景观资源，加上非常好的配套，这样的项目还是值得去购置。