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　　买房，地段是第一要素，数年前，深圳各片区房价差异化并不是很大，然而随着时间的推移，很多片区跟着深圳城市建设的深入和配套的不断完善坐享利好，房价也是“扶摇直上九万里”；有的片区因为起步较晚房价则小步慢跑。

　　往者不可谏，来者犹可追，现在还有一些“潜力股”片区的发展仍值得期待。

　　壹

　　5年来领跑的热点片区

　　房价涨幅约3倍

　　过去5年，是深圳经济、基础设施建设、乃至房价加速飞涨的5年，一些明星片区得益于配套和基础设施的完善，房价领涨全市，短短5年时间房价涨幅逼近3倍，如后海、新安、蛇口等片区。

　　01

　　蛇口片区

　　炸响了改革开放第一炮的蛇口片区，发展上也是深圳的排头兵，随着自贸区的建设、蛇口邮轮中心启用，片区房价逐年攀升。

　　2012年均价33000元/平方米，2015、2016在稀缺高端物业半岛城邦、海上世界双玺等项目的带动下，片区价值进一步凸显，2016年均价90000元/平方米，五年涨幅达57000元/平方米。

　　02

　　后海片区

　　后海片区是深圳楼市公认的焦点，片区内有海岸城等商业配套、以及永无遮挡的一线海景资源，配套完全属于“奢侈”级。

　　同时片区内的深圳湾区企业总部群，正在打造总部经济集聚区，也吸引了大批高端人才在此工作、置业。2012年成交均价33000元/平方米，2016年在华润深圳湾悦府等项目的带领下，均价达108000元/平方米，五年涨幅已达75000元/平方米。

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　　新安片区

　　新安片区作为宝安的老城区，发展也自2012年迅猛崛起，片区内有大体量的项目相继入市，备受市场关注。

　　2012年成交量240604平方米/2820套，成交均价21000元/平方米，随着城市更新的深入，2016年新入市的新锦安壹号公馆和中粮天悦壹号表现出色，成交均价为76000元/平方米，五年涨幅达55000元/平方米。

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　　龙华片区

　　龙华片区是近年来关注度非常高的片区之一，供应和成交均十分活跃，2012年成交量达662277平方米/7476套，2016年巨型综合体鸿荣源壹成中心包揽了深圳楼盘成交龙虎榜双料冠军，片区成交均价50000元/平方米。

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　　西丽片区

　　西丽片区是深圳市内发展起步较晚的一个片区，2012年成交均价28000元/平方米。轨道交通利好的不断变现和未来高铁站的规划，解决了西丽片区交通不便利的问题，同时留仙洞总部基地的规划，也吸引了大批产业、人才来此。

　　西丽片区关注度大幅提高，2015年新房成交量是近5年的峰值，为270297平方米/2291套。目前西丽的参考价格还是刚需踮着脚能够得到的位置，2016年参考价格66000元/平方米。

　　贰

　　错失高潜力片区

　　仍有洼地可期待

　　随着近年房价的大幅增长，不少片区的房价看似可望而不可及，有些片区的涨幅令人艳羡。城市的发展仍然在继续，很多片区颇具潜力，或许未来五年，这些今天的“价格洼地”也会变得交通便利、宜商宜居，如坪山、光明、观澜等片区。

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　　福永片区

　　轨道交通利好的兑现和规划利好的落实，福永片区的宜居性逐步凸显，片区内的房价同步也有显著的提升。

　　2012年新房住宅成交均价14400元/平方米，中粮凤凰里、星航华府是2016年的成交主力，成交均价40000元/平方米。现地铁11号线已开通，极大提高了片区的出行便利，同时2018年投入使用的新会展中心的开工，也让福永片区关注度倍增。

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　　观澜片区

　　观澜片区属于起步较晚、爆发力很强的片区，2012年成交均价不过15000元/平方米，2016年在合正观澜汇、奥宸观壹城华府、万科九龙山热销的带动下，成交量大增，但是价格依然比较亲民。

　　随着城市更新的深入，观澜片区将一改老破旧的面貌，另外地铁4号线北延的规划，也解决了片区交通老大难的问题。

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　　光明片区

　　光明片区近年一直深圳地产市场的“价格洼地”，成为刚需买房上车的主力片区，成交量逐年震荡放大，2012年成交均价14000元/平方米，2016年成交均价35000元/平方米，随着连接光明和福田区的地铁6号线和南延线规划、开通，片区的置业空间在未来会进一步爆发。

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　　坪山片区

　　随着深圳“东进战略”的不断落实，倍享利好的坪山片区，关注度和活跃度大幅提升，2012年到2015年成交量均表现出彩，2016年受供给限制，成交量回落，成交均价31000元/平方米。

　　目前坪山区价格比较理性，在刚需可接受的范围。未来随着地铁14号线和盐坪通道的开通、高新技术产业和文化产业的发展，以及城市更新的深入，坪山将更加宜居。

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　　布吉片区

　　布吉片区因良好的区位和合理的价格，一直是市场的热点区域，近5年来价格上涨理性，2016年成交均价45000元/平方米，目前区域内的合正丹郡、英郡年华3时光里，仍是刚需绝佳的上车盘。

　　叁

　　调控期内市场理性

　　置换时机凸现

　　过去5年，深圳各片区之间在交通、教育、医疗等基础设施发展上的不平衡，也使得片区之间的发展及房价存在差异，像后海、新安、蛇口这些名牌热点片区，过去5年的房价涨幅领先全市，目前的房价也是高高在上，相比之下，像坪山、光明、观澜等片区，可谓后起之秀，近年来发展飞速，相对来说房价还算低位。

　　当前市场处于政策调控十分严格的调控期内，市场逐渐褪去了华丽的外衣，在售项目更多地从居住的角度出发，价格开始回归理性，如果有买房或换房需求，不妨多关注发展刚起步的潜力片区。

　　刚需上车盘价格表

（作者：张粉层 卢旭旭 美编：张馨冉）