深圳又有一批新楼盘“蠢蠢欲动”了，它们几乎都来自于城市更新，有的沉寂多年重建基地，有的当机立断进展神速。不管如何，只要工程稍有动静，都能让人感到欣喜，欣喜深圳楼市健康有序地发展，欣喜片区一点一滴地变化成熟。那么，以下几个项目，有哪几个会得到你们的关注呢？一起来看！

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　　龙华上塘旧改项目

　　拟建48层单体住宅

　　位于龙华上塘的钟氏电子工业区已公示了规划草案，从公布的平面布局示意图来看，该地块将拆除重建1栋48层的住宅，以及2-9层的商业和其它公共配套。

　　近几年，从中海锦城、金茂府等项目看，上塘新规划的住宅整体高度基本上都上150m，超高层住宅从趋势到平常。

　　该项目具体位于腾龙路和向荣路的东南交汇处，即星河传奇的西北面，与龙塘新村隔路相对。

　　该项目项目在2年前已列入《2015深圳是城市更新单元计划第四批计划》，规划拆除用地范围10027.5㎡，开发建设用地面积6347.1㎡。

　　之所以开发建设用地面积少了近一半，因为涉及到地铁6号线在该路段的高架段建设，需要被占用一部分土地，由此，更新范围内的部分建筑主体已于2016年拆除。

　　由于6号线走线从腾龙路向东拐入布龙路设站，那么，该更新项目的住宅建设好后，距离6号线高架段的距离约60m左右。当然，这已经比片区内的其它沿线楼盘距离要大。

　　图：项目北面的地铁走线及住宅社区和公馆。

　　其它建设指标方面，计容机率总建面33290㎡，容积率5.09。其中住宅22340㎡，包括4470㎡的公共租赁用房。商业6280㎡。

　　其余还有3670㎡的公共配套设施，以及地下公共充电站700㎡。这个充电站的指标还挺有意思，估计随着深圳市深入布局电动车等清洁能源汽车的举动吓，该类设施纳入规划会越来越常见。

　　另外，还规划有3285㎡的公园绿地。

　　目前该项目的房地产实施主体还未公布，值得留意。

　　另外，在该项目的西北面，还有个进度更快的城市更新项目，最近老牛发现，最后一栋主体建筑正在开拆中。该项目即是简上工业区旧改，开发商是莱蒙。

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卓越龙华上油松项目疑已动工

占地约8万㎡打造住宅物业

　　近期，有网友拍摄到了位于龙华街道的上油松老工业区，有大批量的工程车进场作业。预示着该城市更新项目的土建工程可能真要开动了。

　　该项目位于工业路以北、民清路以西、梅龙路以东、东环一路以南的区域内，与鸿荣源壹成中心花园直线距离约300米，几乎相对望，但隔着少许私建民宅。

　　2014年3月，确定了由卓越集团合作开发。2015年底到2016年初的时候，范围内的主体工程已经开拆，并以围挡，但后来一度停工。

　　图片摄于2016年1月。

　　实际上，该项目早在2012年时便已列入市政府批准的《2012年深圳市城市更新单元规划指定计划第三批计划》。

　　后期规划拆除用地范围调整79670.3㎡，改造方向以住宅和商业为主。有望打造为龙华油松片区首个商住综合体物业。

　　油松片区遍地旧改有望告别脏乱差

　　而油松片区位于龙华街道的东部，东南面与坂田接壤，南面与民治相邻。整体交通便利，民清路、梅龙路、东环一路、东环二路和工业东路、油松路等主要干道贯穿整个片区。但比较遗憾的是，现阶段缺乏轨道交通配套，近期也无新的轨道项目上马。

　　片区以旧工业区和私建民宅为主，居住环境差，缺乏规划秩序，产业附加值低，急需通过城市更新转型升级。

　　因此，周边城市更新项目除壹成中心花园花园这类超大规模体量项目外，片区内部已规划有约10个更新项目，有的已经接近落成进入销售环节，比如卢山工业区改造后的富驰大厦，是片区内首个完成的“工改商”项目，正在推售建面约40-88平方米的商务产品，均价约4.2万/平方米。

　　另外除卓越该项目外，还有龙津服装旧厂、上油松老工业区、水斗新围山嘴头工业区等项目均涉及到“工改居”，金地、富基等开发商针对开发建设。并且大多都位于工业路的沿线。“工业路”转型为“宜居路”指日可待。

　　龙华多个项目推进卓越成立首个城市更新集团

　　卓越在龙华区目前仅有卓越皇后道一个落成的项目，但除上油松项目外，已经开始布局大浪赤岭头村和上下横朗村，在观澜片区也有意向推动的项目。

　　深圳作为卓越的大本营，城市更新项目自然不仅局限于龙华区，已遍布全市。在2013年5月，卓越城市更新集团正式成立，这是全国首个旧改性质的企业。公开资料显示，2015年卓越已经签署了30多个旧改项目。

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　　龙华上塘岳盟工业区启动开拆

　　拟更新方向居住为主

　　家在深圳@tonnylj2015在上周发帖称，位于龙华区上塘的岳盟工业区城市更新项目拆除工作启动了。

　　图：来源于家在深圳@tonnylj2015，发表于2017年3月18日

　　图：摄于2016年4月。

　　拟更新方向居住为主

　　根据计划，岳盟工业区更新单元面积为6.5万㎡，拆除范围用地面积6.5万㎡。拟更新方向为居住等功能，拆除重建用地还将落实不小于36班的九年一贯制学校一所，及一处消防站用地和绿地。但目前还未查询得到项目的具体规划指标。

　　地段优越，“工改居”扎堆上马提振居住环境

　　跟附近的建设路工业区、钟氏电子工业区、广西工业区等城市更新项目一样，基本上可确权为“工改居”项目。而建设路工业区已由鸿荣源开发建设，打造为“鸿荣源尚峻”，预计这周将正式对外开放展示中心。

　　这说明，该片区已由传统的私宅、工业作坊秩序错杂区域，更新为以居住属性为主的生活区。

　　该项目在龙华区内来说，地理位置上佳，是在建地铁6号线“上芬站”的西侧，落成后，将是与地铁直接对接的地铁口物业。项目的西侧则是电建和金茂联合体于去年拿下的龙华新贵住宅项目“金茂府”，楼面价高达5.6万/㎡。

　　前文提到的鸿荣源尚峻就紧挨着项目的西北侧。其西侧即布龙路的西侧还有宇丰工业区、广西工业区、融创收购莱蒙的创智谷大厦等新晋城市更新项目。

　　周边还有近几年龙华的热点楼盘如和平里一二期、中海锦城、港铁天颂、潜龙曼海宁等项目，地段的居住氛围将愈来愈浓厚。

　　虽然尚未明确交由哪个地产开发商操盘，但以其瞩目的地段，及占地6.5万㎡的规模，使它具备较高的关注度。

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　　城建梅园规划指标出炉

　　盖住宅建学校笋岗综合体

　　从深圳城建集团官网获悉，罗湖金融科技创新广场对外展示了产品定位。

　　该项目即是城建梅园子项目，位于笋岗-清水河片区内，具体在泥岗西路和红岭北路的东南交汇处，其南面是近期将入市的招商中环一期。

　　笋岗片区与清水河片区共同规划打造，最早于2010年初提出，如今已列入深圳十六大重点发展区域。

　　片区规划范围约5.42平方公里，由红岭北路、红岗路、布吉路、文锦北路、洪湖东路、笋岗东路等城市主干道围合而成。

　　笋岗-清水河片区位于罗湖区的西北部，在城市发展初期，是属于深圳的“边缘片区”。自上世纪80年代初开始依托广深铁路深圳北站建设发展起步，曾是深圳开发最早、规模最大的公共仓储群区，在上世纪八九十年代曾被誉为“中华第一仓”。

　　因此，片区功能以批发商贸、物流仓储、低附加值厂房、厌恶型设施等为主基调。

　　时下，在推动罗湖区先行先试建设国际消费中心的理念下，笋岗-清水河片区定位为国际时尚消费中心和国际创意文化门户。着力建设打造国际特色商业商贸区、国际商务总部核心区、都市生活现代服务区、国际创意文化交流门户区和都市生态景观品质生活区等五大功能区域。

　　在这样的历史条件下，也给笋岗-清水河片区改造带来了不少的优势，比如产权相对简单，建筑规模简单，旧改实施难度较小，业主改造意愿比较强等。最重要的是，大多产权目前掌握在几大知名的房地产开发手中。

　　除城建外，还有深业、宝能、华润、中洲、中建、城脉等一批优秀地产开发商齐聚，如此城市更新阵容，和高水准规划，使得笋岗-清水河片区极具看点。

　　笋岗-清水河片区及城建梅园项目的效果模拟图：

　　城建梅园现有建筑13栋，其中11栋仓库、1栋综合楼、1栋宿舍楼、总建筑面积约13.09万㎡。

　　而更新后会如何呢？

　　根据公示的开发建设用地技术指标来看，城建梅园项目开发建设用地面积约5.78万㎡，计容总建面约75.7万㎡，其中包含住宅、商业、办公、商务公寓、产业研发用房等产品，以及还规划有30班的学校，是片区内产品最丰富，住宅指标较大的综合体项目。

　　在这样的产品定位下，项目的整体容积率依然达到了13.1，由此可见，项目将诞生超高层项目。

　　这算不上片区内的第一高度，目前已经基本落成的宝能中心，最高楼宇高度达到了328m，伫立于此，犹如笋岗片区更新改造的定海神针，奠定罗湖西北部新中心的升级崛起，在高度上与罗湖传统核心蔡屋围一带遥相呼应。

　　其它诸如华润万象食家、深业泰富（228m（地标高度，下同））、城脉金融中心（333m）、中洲长城国际等项目都已经拆除原有建筑并启动建设，中建的家居建材产业综合体（200m），也在预备中。这几个项目，不乏超高层摩天。

　　预计5年左右，笋岗片区在城市建设上会发生天翻地覆的变化。

　　以下是城建梅园项目，即罗湖金融科技创新广场的模拟效果图：

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　　坪山汤坑第一工业区旧改

　　预建150米超高住宅

　　汤坑第一工业区旧改位于坪山区碧岭街道，中山大道与汤坑路交汇处西南侧，是规土委列入2015年第三批的城市更新单元项目，规划为150米高度44-47层的超高层住宅楼。

　　项目基本资料：

　　根据2017.3.11日最新调整的更新单元规划公示，拆除用地面积为84738.1㎡，开发建设用地面积为45831.2㎡，计容积率总建面为284560㎡。

　　项目共4块用地，分为2期开发，共规划150米高度，44-47层的超高层住宅楼。

　　项目配建幼儿园和小学用地，并规划有公交首末站、社康中心、地下公共充电站等公共设施。

　　01地块：住宅、商业（建面2750㎡），公共配套设施（社区管理用房、文化活动室、警务室、邮政所、社区体育活动场地）

　　02地块：住宅（含13400保障房）、商业、办公及酒店（建面16950㎡），公共配套设施（社康中心、再生资源回收站、垃圾转运站、公交首末站、社区文化广场、老年人日间照料中心等）

　　03地块：住宅、社区体育活动场地。

　　04地块：规划12班幼儿园

　　05地块：规划24班小学

　　综合来看，规划时几乎将所有的公共配套设施都集中在02地块，但公交首末站的尾气排放、垃圾转运站可能带来的臭气和其他设施都有可能带来的一定的环境影响，加上02地块位于中山大道和汤坑路主干道交汇处，临路建筑应会收到车流噪音和扬尘的影响，这些因素加起来都大大降低了02地块的居住舒适感。

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　　布吉三联旧改启动

　　34万平中航华府开建

　　中航华府花园即原松元头片区改造项目，位于布吉街道三联村，东临兴业路、西临三联南路、南临铁西路、北临三联路。规划建设用地约6万平，总建筑面积约33.66万平，其中包括13栋住宅、1栋幼儿园、公交首末站及其他配套设施。

　　根据龙岗住建局消息显示，目前一期已于上周四拿到施工许可证，正在建设中，建设单位为深圳市深岛实业有限公司，总建筑面积约11.7万平，共4栋塔楼，其中1、2、4栋为超高层，分别为35层和39层，3栋为高层共30层。

　　项目已经在施工中

　　开发商深圳市深岛实业有限公司由3家企业控股，其中大股东为中航里城有限公司，故项目工程名以中航起头命名为中航华府花园。

　　目前项目周边交通、城建、基础配套等都相对落后，但片区规划多个旧改，除项目外，另外还有紧邻项目的中建源松元头贵坑片区改造、招商的大型超百万建面的三联片区改造，以及建成在售的赛格eco中心，特别是招商的百万综合体改造完成后对片区的城市面貌和配套有着非常大的提升，届时将与中海怡翠等社区连成一片，形成配套齐全的安静宜居区域。

　　中建源松元头贵坑片区改造还处于前期的申报阶段，而招商三联目前还在拆迁中，预计年内会启动开工。

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继勤诚达、佳兆业项目之后

玉律片区又添更新单元

　　玉律第一工业区城市更新单元位于光明新区街道二分为六后的玉塘街道，松白路与长圳路交汇处南侧，此次公示内容为更新计划草案，拟拆除重建用地面积32665㎡，拟更新方向为居住、商业功能，申报主体为深圳市玉普霖房地产开发有限公司。

　　项目更新计划草案公示尚属于旧改的第一阶段，公示无异议后会进行计划公示，后续还有规划公示、确定实施主体等漫长过程，但作为权利主体较为单一的工改项目，相较于城中村改造效率会高不少。

　　目前项目所在区域周边以厂房和民房为主，缺乏相应的生活配套，但距离建面约84万平的大型工改项目勤诚达正大城仅500余米(百度测距 )，可共享正大城丰富配套，包括有约8万平的商业、办公及酒店等，正大城项目预计在年内推出一期约20万平规模产品。

　　另外，此前有消息称佳兆业入驻项目所在的玉律片区，并设有城市更新办公室，规划在区域打造为集高端生态居住区和繁荣商业区于一体的高端生态居住区及商贸区，但具体更新范围尚不明朗。

作者：咚咚找房——牛浩思