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    过去，龙华是深圳城建的洼地，不少人吐槽，龙华房价似欧洲，配套像非洲，去龙华买房相当于贫民窟的百万富翁。如今，龙华片区建设和城市更新速度叫人目瞪口呆，根据规划，龙华政府将投入2000亿元打造“一个发展中轴、九大功能片区”……

　　一、福田后花园率先"转正" 送来2000亿大礼包

　　龙华，作为深圳炙手可热的价值爆发区域，深圳的中轴，曾经以“福田后花园”的名号深入人心，但去年9月，龙华新区正式被国务院批复设立“龙华区”，今年1月7日，龙华区正式挂牌成立。这一改变不仅是称呼的改变，更意味着背靠福田中心的龙华从功能区到行政区的转变，城市地位大步提升，也意味着龙华产业动能、交通环境、城市配套、产业人口和城市面貌等多个领域将得到升级及完善，龙华经济发展的活力将进一步激活，为区域发展带来全新命题。

　　比起罗湖、福田、南山等老大哥，龙华更像蓄势待发的活力青年。

　　如果福田 罗湖是深圳的第一中心，前海 宝中后海是深圳的第二中心，那么龙华就是处于建设风口上的深圳第三中心。天时、地利、人和，从区位上看，从龙华可以快捷的去到福田、龙岗、宝安、东莞，地铁龙华线、环中线、光明线穿插而过，梅林关过去2公里就是福田，5公里就是华强北。

　　过去，龙华是深圳城建的洼地，不少人吐槽，龙华房价似欧洲，配套像非洲，去龙华买房相当于贫民窟的百万富翁。

　　如今，龙华片区建设和城市更新速度叫人目瞪口呆，根据规划，龙华政府将投入2000亿元打造“一个发展中轴、九大功能片区”。

　　二、深圳版"三里屯"开建 龙华商圈再添"一把火"

　　2月26日，龙华区集中开工15个项目，总投资约142亿元。

　　其中包括备受关注的深圳版“三里屯”——红山6979商业中心。该项目位于地铁四号线红山站东侧，规划建设6座高层建筑，涵盖展览馆、演艺馆、商业、酒店、办公、商务公寓以及公交场站等，投资额达53.8亿元，预计明年12月竣工，将为龙华商圈未来的光明前景再添一把火。

　　根据规划，龙华人民路两侧1.5平方公里范围内将规划打造成为集休闲、娱乐、餐饮、时尚购物、办公、高档住宅等一体高端的现代化商业区域，使之成为深圳中轴新城极具辐射效应的核心商业中心。从现有商业来看，片区商业已初具规模，逐渐能满足辖区内居民生活、休闲、娱乐需求，但离市级商业中心尚有差距。龙华政府将今年定为“城市建设年”，安排区级政府投资87亿元，力争拉动全社会固定资产投资600亿元左右，全力加快片区跨越式发展。

　　三、优质名校 高知生源 "宇宙中心"欲成"学霸"

　　自去年起，龙华优质教育资源规模迸发。

　　今年，龙华大力推进观澜中学、龙华中学改扩建和市外国语学校龙华校区、春华学校、梅龙学校、和平小学项目开工，将建成深圳市第八高级中学、区外国语学校、上芬小学，完成振能小学、丹堤实验学校改扩建，新增义务教育优质学位超过5400个。明年新建红山中学、民丰学校等，未来3年，仅民治街道就将再增公办学位1.62万个。

　　龙华教育资源的优势不仅体现在名校的引进上，而且还有高知家庭的优秀生源。

　　今天龙华的教育状况，与10年前的南山十分相似，首先，龙华豪宅区云集众多高知家庭，有很好的生源条件；再者，未来规划宏大，政府重视教育，深圳外国语学校优等名校纷纷进驻。可以预见，优质名校高知生源的模式，将促使龙华变成优质教育区域。

　　四、知名房企"扛"旧改大旗 百万体量盘继续"发力"

　　在龙华崛起的过程中，城市更新毫无疑问的挑起了大梁，像是华侨城、海岸集团、中洲等地产巨擘都已经早早在这里安营扎寨了。

　　从规土委公示的更新计划统计数据显示，目前龙华区6个街道有超100个项目立项改造，拆除重建建设用地面积超700万平，区域规划160万平米商业体量，不少旧改盘超百万平，例如大家非常熟悉的已开卖的壹城中心建面高达206万平，其他还有龙华海岸城建面达到100万平，中洲旧改101.5万平等。

　　未来几年，龙华共划定统筹片区13个，涉及“三旧”用地11.7平方公里。

　　随着华侨城、鸿荣源、海岸城、卓越等开发商进驻，旧改如火如荼的进行。在现有的旧改项目中，值得期待的包括龙华海岸城、华侨城龙胜旧改、龙华商业中心改造项目、龙华中轴央城改造项目等，这些旧改项目规划集合了商业、办公、住宅、娱乐休闲一站式的生活配套，定位为多功能的城市综合体，总投入资金超过500亿。今年，包括恒大智慧谷等不少城市更新项目将入市。

　　五、4条地铁 3条有轨电车龙华交通驶上"快车道"

　　今年3月底，深圳第一条现代有轨电车—龙华有轨电车将面向公众开通试运营，电车起点就定在地铁4号线清湖站，通过人行通道无缝接驳，届时在深圳关内上班的人，每天上下班可以直接电车接地铁了。

　　按照规划，龙华片区将有3条有轨电车。深圳地铁相关负责人曾表示，“在深圳这样的大都市，现代有轨电车系统将与主城地铁和公交系统共同构成城市公共交通体系，形成最佳交通组合。市民可以乘坐现代有轨电车快捷抵达主城区，再转乘地铁、公交等其他交通工具方便到达目的地，这将极大地缩短深圳的城市空间感。

　　相比于地铁、公交等交通出行方式，有轨电车的建设成本更低，因此也算一种有效的交通补充。根据线路安排，龙华有轨电车可以与地铁4号线清湖站换乘接驳，还可与正在建设的地铁4号线北延段的新澜站换乘接驳，地铁4号线是大运量、中快速的交通工具，每小时客运量在2万人次以上，是深圳运量最大的三条地铁线之一。龙华有轨电车是深圳首条现代有轨电车，从规划之初起， 它就被认为是解决龙华片区北部交通“硬伤”、能带动观澜楼市的“活水”。

　　相比龙华中心区、民治这些房价近两年水涨船高的热门区域，观澜堪称龙华楼市中的价格洼地。在深圳中原研究中心提供的数据中，2015年，观澜片区一手住宅成交均价为27235元/平方米，远远低于民治的57817元/平方米，也低于龙华中心区的34560元/平方米。

　　按照楼市规律，轨道交通的开通一般会经历三个阶段：

　　★ 一是规划出台，该阶段轨道周边区域的房价一般会出现较大的涨幅。

　　★ 从规划“出炉”之后到开通之前，房价涨幅更加明显。

　　★ 而在开通之后，通常周边的房价更多取决于开通当时的整体大环境或整体市场阶段出现补涨现象。

　　目前有轨电车周边的房价涨幅已经差不多，线路开通后，更多的影响是周边楼盘房租水平会有较大幅度的提升。

　　美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰

　　上述深圳中原研究中心的数据同时显示，2016年，观澜一手住宅的成交均价环比上涨了29%，达到35152元/平方米。典型二手楼盘的均价普遍介于3万-4万元/平方米之间，其中招商澜园的二手均价上涨至39497元/平方米，环比涨幅达到 45%。

　　目前，地铁4号线的北延工程正在建设中，并在未来实现和东莞地铁的无缝对接，进一步推动深莞经济一体化。虽然现在龙华新区拥有4号线和5号线两条地铁线路，但正在建设的6号线和10号线均经过龙华，其中始发于深圳北站的6号线将成为串联深圳市中心、龙华区、光明新区的一条重要线路。预计到2030年，深圳将拥有20条地铁线路，届时，龙华的地铁线路将四通八达。

　　龙华未来还将形成“四横四纵”的高、快速路网，快速疏解对外交通，加强与中心城区的联系。“四横”为外环高速、环观南路、机荷高速、南坪大道，“四纵”为福龙路、龙观快速路、梅观快速路、清平快速路。届时，龙华作为深圳北交通枢纽的地位将不可撼动。

　　六、刚需北上观澜 "宇宙中心"还有2字头房源

　　作为深圳的北中心，产业发展一直以来是龙华的重点工作。未来龙华区将重点打造北站商务中心片区、大浪时尚创意片区、九龙山产学研片区、龙华现代商贸片区、鹭湖科技文化片区、观澜生态文化片区六大重点片区。“六大片区总面积35平方公里，占辖区面积31%，建成后预计年产值3200亿元，成为带动中轴发展的新引擎。

　　事实上，龙华区核心在北站，但“发动机”是在观澜。一方面，较强大的产业基础就是它持续繁荣的保障，此外，地铁和有轨电车将为观澜的发展带来质的飞跃，交通利好，机会显现。从2006年至今的11年间，龙华的房价经历了两个大涨时期。第一个大涨期出现在2006年至2007年，龙华房价顺利破万。第二个大涨期出现在2013年至2016年地王频出的年代，但是观澜却拖了整个片区的"后腿"，目前片区还有不少2字头的二手房。