房企融资渠道再收紧

　　除规定具体城市外，“4号文”主要规范了“私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为。”

　　在金融监管研究院创办人孙海波看来，虽然16城以外的项目融资仍然可以，但“严控房地产企业获得流动资金融资以及土地出让价款融资”一直以来是政策基调。

　　细读“4号文”可见，重点在于禁投五类房地产的私募资产管理计划，即委托贷款；嵌套投资信托计划及其他金融产品；受让信托受益权及其他资产收（受）益权；以明股实债的方式受让房地产开发企业股权；协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。

　　文件中所称“明股实债”，是指投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。

　　孙海波认为，此前信托公司用于逃避银监会对房地产行业融资限制的最主要手段就是“明股实债”，因为此名义不用看融资项目的资质或资金用途等。但此类融资设计的债性太弱虽可绕开银监会监管，但会导致法律风险，所以此次对此明令限制，有助于降低系统性风险，但房企融资渠道必然紧缩。

　　知名房地产专家薛建雄也认为，此次调控可谓全方位，重点在于避免系统性金融风险。

　　此外，每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者注意到，中国基金业协会表示，“4号文”基于“新老划断，平稳过渡”的原则。这即是说，存续产品不得新增与该文件不符的投资项目，同时，存续产品已投项目存在文件禁止情形的，相关投资项目到期后不得续期。

　　为避免资金违规流入房地产调控领域，“4号文”明确适用范围，包括证券期货经营机构私募资产管理业务基础上，将私募基金管理人开展的投资房地产开发企业、项目业务一并纳入，渠道可谓再度紧缩。

　　1月房企融资同比下滑超9成

　　▲图片来源：视觉中国

　　实际上，自去年10月以来，银监会、证监会、发改委、沪深交易所等部门密集出台各类政策限制资金流入房地产领域，房企融资就一直被业内视为2017房地产行业最大的担忧之一。

　　细数各部委新规可见，土地贷款、表外业务并入表内、严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、加强理财资金投资管理、加强房地产信托业务……监管层对房企融资主要渠道层层加码，且开发商下游企业贷款资金流向也面临严格审查。

　　房企融资越来越难，中原地产研究中心数据就显示，2017年1月份，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，同比下滑达92%。这一低迷态势，自去年四季度就已逐渐显现。

　　中原地产研究中心分析认为：

　　最近2个月发债难度加大，房企将明显提高资金价格，并且海外融资难度也越来越大。伴随调控趋紧，发债等渠道还有可能继续收紧，房企未来6~9个月很可能会面临越来越大的资金问题，所以也要求房企加快销售回笼资金。

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