民法典相关规定存争议

2021年1月1日起，民法典施行。民法典第二百七十八条对业主共同决定的重大事项及表决程序作出明确。其中，第(七)项规定“改建、重建建筑物及其附属设施”。同时，该条第二款规定，该事项需经由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

但对于民法典的这些规定，目前各方理解上却存在着一定的争议。

“争议主要有两个方面。”据中国人民大学法学院教授石佳友介绍，一是，小区加装电梯是否属于民法典所规定的“改建、重建建筑物及其附属设施”？二是，参与是否加装电梯表决的业主范围到底是整栋楼全体业主还是本单元的业主？对此，有观点认为，加装电梯会对整栋建筑物带来影响，因此应由全体业主参与表决。但也有观点认为，这会使得表决门槛大幅提高，现实中难以形成决议，而且电梯的实际使用人和资金负担者是本单元的业主，因此，他们才是真正的利害关系人。

对此，石佳友认为，需要明确的是，小区加装电梯属于民法典第二百七十八条第一款第(七)项“改建、重建建筑物及其附属设施”。而民法典对于业主的共同决定事项并不要求全体一致同意，也并未赋予任何业主有一票否决的权利，对于有权参与表决的业主范围也不必征求本楼全体业主的意见。

石佳友同时指出，民法典第二百八十八条规定，业主之间应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。因此，加装电梯的业主应与反对安装的业主进行充分的协商沟通，尽量本着互谅互让、团结和睦的原则取得共识。

多措并举强化法治保障

“加装电梯涉及实际利益，仅靠居民协商，难以平衡、解决矛盾纠纷，迫切需要强化法治保障。但是当前加装电梯相关法律法规缺失，强制力保障不足，无法满足落实应对人口老龄化国家战略、大规模推进加装电梯的实际需求。”吕世明说。

为此，吕世明建议，完善相关立法，推进无障碍环境建设立法，制定加装电梯的具体条文，进一步强化加装电梯工作的法律保障。同时，加强纠纷调解，依法依规化解加装电梯过程中的矛盾纠纷。对调解无果、确实难以达成一致的，应引导居民通过司法途径解决。

石佳友则建议最高人民法院通过发布典型案例或颁布专门的司法解释，明确老旧小区加装电梯是否属于民法典所规定的“改建、重建建筑物及其附属设施”。同时明确，参与表决的业主范围到底是整栋楼的全体业主还是本单元的业主。

此外，在石佳友看来，为最大限度形成共识，可采取“谁受益，谁出资”的原则，加装、使用、维护电梯等费用由实际使用人负担，一楼业主可不参与分担。如果确实无法协商一致，那么，应经过业主的共同决定程序，按照民法典第二百七十八条的规定作出决议。同时，加装电梯还应通过公示、备案和行政审批程序，相关部门应审查加装电梯对建筑安全的影响。如果加装电梯工程依法经过了业主决议程序，并通过了公示、备案和行政审批程序，其他相关业主不得妨碍或阻止该施工行为。

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