深圳楼市的新现象

现在，到底该怎么办？谈这个问题之前，先讲讲深圳楼市大环境的几个新现象、新问题：

一是对房价的预期改变了。近期和业内很多人交流，大家有一个共同的看法，很少有人预判深圳房价会下跌。2019年四季度以来的这一轮房价上涨，涨到现在，尽管房价创造历史最高水平，但几乎没有多少人相信深圳房价会跌。

二是金融环境改变了。当下的融资环境，今非昔比。一方面，2015-2017年以来，诞生了一大批资金中介，比如担保公司、小贷公司、投资公司、私募基金等。这几年清理P2P以后，很多机构开始转向房屋融资中介，并出现了一批理财类的房屋管家，部分房产中介也做着融资的业务。另一方面，疫情后纾困中小微，实体贷款利率很低(低至3%-4%)，比房贷利率还要低。

三是对房产的认知改变了。在深圳，越来越多的人认为，房产已成为阶层跨越、财富自由、身份切割的载体了。这一轮房价上涨，更强化了这种认识。

调控的阻力在哪？

调控，越到底层，阻力越大。在深圳，这个现象很明显。已经“上车”的、投资客、自媒体、金融机构以及寄生在这一链条上的各种势力等，已形成牢固的“利益同盟”，竭力维护房价上涨预期、房产带来的财富地位。

这一利益同盟坚不可摧，最大的驱动力就是“房价上涨”预期。为何会形成如此一致的预期？本质上是之前“房价上涨”的预期实现了。每一个新盘被疯抢，每一轮房价上涨，给市场传达的是“购买力太厉害了”“房价还要继续上涨”的信号。但从没有想过，支撑上涨的动力是什么？

2020年，深圳金融机构本外部存款余额突破10万亿，近几个月同比增速达到20%水平，约去年同期增速的两倍。

为什么要谈这个数据？金融机构存款余额直接反映一个城市对资金的吸附能力。单看贷款，并不足以反映实际的融资情况，但存款是实打实的衡量指标。

因为，任何一种融资形式，不管是通过银行，还是小贷、担保、私募等，最终都会反映为存款。比如，近期深圳“全款买房”的人多了，基本做法就是先过桥融资，借出来的资金放在一个监管账户，这就反映为存款；再比如，经营贷炒楼，资金通过中间人过渡，再提现，这也反映为存款。

所以，我一再强调，深圳楼市的主要问题，不是供求问题，而是加杠杆炒房的问题。

• 上一页
• 1
• 2
• 3
• 下一页
• 全文阅读