“监管本身是一种平衡”，专家：更应该防患于未然

“监管本身是一种平衡，既能够规避风险，又能适度解决流动性，才是方向。”有不愿具名的房企高管表示，预售资金的监管会避免烂尾风险，但是不同的企业和城市会有所不同，比如规模、资信、品牌背书、所在城市的市场情况、预售条件等，不见得有统一标准。

未必是把全部的资金都监管起来。该房企人士举例，目前上海的监管比例挺好的，大概是预售款的10%。但上海对预售条件控制的比较严，所以它不用监管太多资金，能够覆盖预售到竣工的资金投入，保证房企资金流动性和市场活力。

预售资金监管制度的失灵，主要是因为预售条件太低，预售到竣工需要投入的资金太多，周期又长，后来碰到系统风险，房企撑不住。

该房企人士表示，很多烂尾不是因为项目本身，是因为房企挪用了项目资金。将监管资金存入政府的账户，很多地方政府都是如此要求的，这也可以有效地规避风险。这是对预售制打补丁。国外也有预售制度，但是他们要求客户按照进度付款，而不是一次性付款。

对于“补丁”失灵的症结，该房企人士还表示，首先是监管资金的解封是否按照制度本身设计，其次是房企本身的经营风险，还有行业导致的项目经营困难。预售是房企经营最大的杠杆。

“政府要做的是防患于未然，在服务企业，保证人民群众安居的前提下，从规则制度上下功夫，并且要及时查漏补缺”，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，就目前我国房地产行业的现状和房企的实际情况，将全部销售款项监管起来，不给房企使用，有难度。

严跃进表示，烂尾楼的事件，其实也就说明资金监管不到位，导致资金被违规使用，进而导致出现各类问题，预售资金的监管确实需要强化。

其实，住建部2010年发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》有提到商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

严跃进表示，就上述案例，企业未能按时交纳反馈信息，房管部门就要开始加大监管，而不是坐等企业“出事”。可以学习徐州要去监管银行对信息的及时更新，也可以效仿宿迁的预售款监管工作联络员制度。

严跃进建议，政府可以对辖区内的在建项目设立台账，定期统计哪些项目未能及时反馈进展，哪些没将预售资金存入监管账户，主动发现问题；同时，发动业主的力量，让业主及时反馈，有不对的苗头，即进行巡查。

住建部2010年发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中的“落实监督检查责任制度”要求地方加大巡查，防患于未然。

通知要求，各地要强化房地产主管部门管理职能，加强房地产市场执法队伍建设。市、县(区)房地产主管部门要建立商品住房市场动态监管制度，加强销售现场巡查；建设、规划等部门要按照各自职责加强监管。各地要畅通举报投诉渠道，重视和支持舆论监督，积极妥善处理矛盾纠纷，并及时公布处理结果。

“因为预售款引发的种种问题背后是政府监管的缺失，”另有业内人士表示，几乎所有的进行商品房预售款监管的城市，在房企进行申请预售证时都要求完成监管前的动作，比如提供监管银行甚至是政府机构参与制定的监管协议、开立监管账户。随后房企拿到预售证之后，监管机构就应该对项目进行重点监管，存没存监管资金，这个不难知道，很多城市到这里没有继续了，这里缺的制度和执行力。（澎湃新闻记者 庞静涛）

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