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烂尾楼背后的野蛮江湖：有房企刻萝卜章“借”走预售款
编辑：刘诗瑾2020-10-29 08:51内容来源：澎湃新闻
近日，多地政府发文加强对新建商品住宅预售资金的监管，试图减少烂尾项目的存在。但现实情况是，预售资金监管一直存在，烂尾项目并未间断。
监管制度各异：有地方严格，有地方全靠自觉
全国范围内对预售资金的监管始于2010年。当年，住建部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》要求，各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。
住建部要求，商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。但在各地后续的政策力度和执行标准差异深大。
有些城市对预售资金的监管相对宽松，如四川成都。2015年成都印发《成都市商品房预售款监管办法》，对购房人的全部购房款进行监管，包括定金、首付款、购房贷款等。
成都市商品房预售款监管采用开发企业选择、银行自愿双方协议监管的模式，与开发企业订立预售款监管协议的银行为预售款监管机构。
监管办法约定，住建部门不是成都的预售监管机构，预售款交存、拨付及使用均由监管银行进行把关，住建部门仅是负责指导、督促、检查。办法未涉及违反规则的处罚等措施。
成都市龙泉驿区网民留言办理工作领导小组办公室在回复龙泉驿区阳狮广场购房者求助时称，房产行政主管部门依据本办法规定负责辖区内商品房预售款监管的指导、督促。区住建局立即督促开发公司向购房人做好相关解释工作，同时要求开发企业对接监管银行按照监管协议做好预售款缴存拨付工作。
相较于成都放手型的监管，江苏省徐州市政府机关对预售资金的监管的介入更深。
2019年徐州市住房和城乡建设局发布《关于印发<徐州市市区商品房预售款监管实施细则>的通知》明确，徐州市住房和城乡建设局是商品房预售款监管的主管部门，也是监管部门，监督工作的组织和实施。徐州市房产管理服务中心为监管机构，具体负责市区商品房预售款监管的日常工作。
在此之前，徐州市商品房预售款监管的主管部门是徐州市住房保障和房产管理局，负责监管工作的组织实施。但是监管机构是其委托的徐州市住房置业担保公司，具体负责市区商品房预售款的日常监管工作。
徐州市有别于其他城市的措施包括，要求监管机构即徐州市住建局下属的事业单位徐州市房产管理服务中心应在监管银行开设监管账户，用于归集和拨付。
此外，徐州市要求监管银行及时将购房者的缴款信息上传到预售款监管系统，系统会自动对比缴款、合同等相关信息，确保监管系统记账金额和实际账户金额一致。监管银行应将预售款专用账户资金每日终了归集至监管机构的监管账户。
对于监管机构在监管中的后知后觉，江苏宿迁研究出了“商品房预售款监管工作联络员制度”。2018年1月，江苏宿迁发布的《关于进一步做好市区商品房预售款监管工作的通知》。开发企业在申请办理预售款监管工作时，必须明确专人为联络员，负责办理预售款监管额度确认、核减、资金使用、账户注销等业务，并按月定期(每月10日前)向市房管处报送监管账户对账清单，确保商品房预收款监管工作有效衔接。若联络员发生变动，需及时报市房管处备案。
同时，宿迁要求，预售款监管银行在监管账户开户前，必须明确具体业务联络员，负责办理开发企业预售款监管协议，协助市房管处监管开发企业预售款收支、限制企业擅自挪用资金等情况，确保商品房预售款专款专用。加强信息化系统对接，尽快实现监管账户信息实时互联传送。
宿迁对开发企业对账单报送管理有明确的处罚措施。开发企业未定期报送监管账户对账单的，立即停止网签业务，整改后方可予以恢复；未及时落实整改的，给予不良信用记录。
给予预售款监管工作联络员制度，宿迁要求，司法机关对开发企业监管账户资金进行冻结、划拨时，各监管银行业务联络员应立即将信息反馈至监管机构(宿迁市房管处)。
监管机构要经常性组织对开发企业的预售款收支情况进行检查，加大曝光和查处力度，从严从重查处开发企业在商品房预售款监管过程中存在的违法违规行为。受到处罚的开发企业，一律纳入特别监管。
为确保预售款的收缴，宿迁要求，付款人与所购房屋要相匹配，监管机构根据购房人首付款进账凭证给予办理商品房网上合同备案手续。未及时入账、提供虚假进账凭证的，一经查实，将严格按照规定处罚，并暂停办理该企业网签业务。
哪种监管制度更优越？
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