英泰工业区现状实景图

英泰工业区改造后效果图

位于深圳中轴线的龙华，具有得天独厚的区位优势、交通优势，堪称深圳“后花园”。在粤港澳大湾区建设大潮的背景下，龙华区积极融入和服务大湾区建设发展，巩固提升都市核心区战略地位，并以此为契机实现新的跨越。但是作为深圳最年轻行政区的龙华，建成区高度密集，可建设用地不足，要实现新的跨越，需要更多“本钱”——土地。今年区一届三次党代会报告中提出，要以“四个一批”为支撑，支持“工改工”，有效拓展产业空间。龙华区城市更新和土地整备局经过不断的探索，“工改工”有了一些“答案”。

现状

产业用地存在“三低”问题

一座城市的高质量发展，土地是绕不过去的“坎”。改革开放以来，龙华经济迅速腾飞，但前期粗放式的土地经营模式，让如今的龙华变得“毫无用地”。星罗棋布的旧工厂，占据大量建成区。据专家分析，龙华旧工业用地存在“三低”问题。

其一，产出低。据统计，全区现有工业用地面积约40平方公里，而规模以上企业占地面积仅占全区工业用地面积不到1／3。

全区现有工业区中，70％以上属于以场地租赁为主的物业型产业空间。基于租赁模式的传统园区，投资方与企业之间，园区内企业之间，并无互动关系，在产业转型升级的大潮中，仅以物业出租求生存显然步履维艰。

其二，利用效率低。据了解，龙华全区现有工业用地平均容积率约为1．5，建筑层数以1－3层为主。

其三，建设档次低。多年来，在市场力量推动下，龙华自发形成了一大批工业区与产业园区。经过调研摸底，目前现有工业区大多数存在产业低端、消防隐患突出、违建泛滥等问题，市政、公共服务等配套基础设施趋于老化落后。

“各个工业区特别是城中村内的工业区，以其低成本优势引进了大量的劳动密集型加工企业。由于发展初期过于注重产业规模，忽视远期建设，缺乏科学统一的规划，产业分布相对分散，多数企业单兵作战，产品雷同，企业协作能力不强，集群效应难以充分发挥，严重制约土地发挥巨大能量。”龙华区有关部门负责人介绍说。

如何重新发挥这些土地的巨大能量？目前，龙华区已经审批通过的城市更新规划项目在完成更新改造后，预计新增生产用房、研发用房（含创新型产业用房）、办公用房等超200万平方米。由此来看，龙华不是“毫无用地”，反而还十分具有开发潜力。

走访

一批城市更新“工改工”项目通过审批

“工改工”是通过存量低效利用工业用地再开发实现产业转型升级。“工改工”能为一个城市带来什么？是通过对低效利用的存量工业用地再开发，实现效益增长？是通过调整城市的产业布局实现转型升级？还是提升完善城市功能，探索产城融合？

连日来，记者走访区城市更新部门发现，龙华正在用“工改工”的方式打破空间发展的瓶颈。如今，英泰工业中心、德爱工业区、信利康豪佳工业区、清湖硅谷动力工业园等一批城市更新“工改工”项目顺利通过审批，正强有力改变着龙华“无地可用”的格局。

近日，大浪街道英泰工业中心城市更新单元规划获得深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会会议审议通过。

据悉，英泰工业中心城市更新项目位于龙华区大浪街道龙澜大道与大浪南路交会处，是龙华区规模较大的产业升级项目，将通过整体拆除重建，注入高端电子信息和新一代信息技术等核心产业功能，打造第四代产业综合体——英泰智汇城。根据相关规划，未来该更新单元将规划建设厂房及研发用房超40万平方米。该项目对于推动大浪片区产业转型升级、城市功能完善、城市形象提升具有重大的意义。不久后，一座涵盖高新产业研发用房、企业孵化基地、配套人才用房、配套时尚商业的高端产业综合体将矗立在世人眼前，成为龙华产业发展的新引擎、新支柱。

“从建筑规模看，城市更新提高建设强度，土地利用更为集约和节约，城市更新后提供的是大量高品质的商业办公用房和研发生产用房，有利于推动片区产业由中低端向、高端制造业及现代服务业转型。”龙华区有关部门负责人说。

近日，市规划和自然资源局正式印发《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》。随着粤港澳大湾区建设的全面铺开，深圳的城市更新工作将从“高速度”发展向“高质量”发展转变。如今的“工改工”城市更新项目注重“以人为本、现代宜居、产城融合”的发展理念，不仅增加了产业用房，更规划落实了一批公配设施，促进城市生产、生活、生态空间有机融合。

例如，英泰工业中心城市更新项目规划新增一所9班幼儿园、党群活动室、社区健康服务中心、老年人日间照料中心、文化活动室等一批公共配套，还落实了一所42班九年一贯制学校，这些公配设施让该片区城市生活环境更加宜商宜居，持续提升城市品质，人民群众获得感、幸福感不断提升。

展望

“工改工”将是未来城市更新主体

英泰工业中心城市更新项目只是龙华区“工改工”项目的一个缩影，日后越来越多的“工改工”项目不仅能够提升城市品位，更能够推动产业转型升级，助力龙华建成高质量发展先行区、民生幸福活力区。

据悉，区城市更新和土地整备局严格按照区一届三次党代会“以四个一批为支撑，即新增一批产业用房、更新一批产业空间、提升一批产业空间、盘活一批产业空间”的决策部署，开展“产业空间拓展”专项行动，大力严控“工改商住”、“工改M0”，引导工改项目走“工改M1”路径，不断提高“工改M1”比例，保障产业用地空间。

此外，为加快推动工改工项目实施，提供更多的优质研发及生产用房，该局严格按照区一届三次党代会报告提出的“高标准建设六大重点片区，打造三城两镇一商圈”的战略部署，在“工改工”中，大力推动南部服务业现代化、北部制造业高端化发展：南部充分发挥深圳北站门户枢纽的优势，以北站片区为引领，以龙华现代商贸片区为重点，在更新方向适当提高商业类用地比重，聚焦总部、金融、消费等核心功能，助推现代服务业发展。北部重点整合观城、牛湖等连片老旧园区，培育大型产业更新项目，以高端制造业为导向，提升北部制造业发展质量。

龙华新闻记者 宋彪 通讯员 林培杰 文／图