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346.67亿！广州中心城区最贵的城中村将改造，“是实实在在的土豪村”

编辑：陈苏雅2020-12-14 10:25内容来源：广州日报

新闻提要

7条村旧改招标共涉及居民10875户，户籍人口24564人，总用地面积430.729万平方米，建筑面积896.6084万平方米，改造投资总金额约947.56亿。

广州日报2020年12月14日讯最繁华的时候，鹭江村、康乐村加起来只有1500亩的面积上，外来人口估计超过15万，其中，康乐村十平方公里的地盘上，密密麻麻地挤着上千间加工厂。

发达纺织专业市场，遍地的作坊工厂以及庞大的外来就业人口，使得康乐、鹭江村在土地外包、自建房出租上，赚得盘满钵满。是实实在在的土豪村。

最近1个月，海珠区城市更新按下了“加速键”。

仅11月3日至12月6日，包括瑞宝街石溪村、凤和联社康乐村、鹭江村在内的7条村相继挂牌“招亲”，公开选择合作企业公告。

7条村旧改招标共涉及居民10875户，户籍人口24564人，总用地面积430.729万平方米，建筑面积896.6084万平方米，改造投资总金额约947.56亿。

其中康乐村、鹭江村的旧改金额达到了346.67亿，号称广州最贵的旧改项目，加上广州市中心区最大城中村沥滘村旧改、紧邻城市新中轴的新市头村，海珠区城市更新迎来爆发期。

7条村更新竞得人，需升级改造10所小学、4所中学、3条道路

按照今年9月，广州市新一轮城市更新“1+1+N”的政策体系要求，城市更新将着力优化产业布局，强化产业导入，高标准配置教育、医疗、养老等公共服务设施。

记者梳理发现，海珠区这7条村的招标不但都要求明确产业导入的内容与要求，保证项目建成后产业导入有实质性成效，同时而且还要求竞标人加快推进交通路网建设，尽快形成交通顺畅、快速高效的路网体系，配建改造范围内的学校、道路等公共配套。并要求小学、幼儿园、养老院、老年人福利院、公交车首末站等公共设施许在住宅首期工程预售前先行验收。

记者统计发现，7条村更新的竞得人，需要对改造区域内10所小学、4所中学进行升级改造，并对3条重要道路进行建设维修。

例如江海街红卫村更新竞得人需承建聚德西路小学校园综合改造提升工程（项目金额约2500万元）、

赤岗东小学校园综合改造提升工程（项目金额约1000万元）、

景中试验中学校园综合改造提升工程（项目金额约1500万元）、

海珠区教育发展研究院校园综合改造提升工程（项目金额约1500万元）、

聚德中学校园综合改造提升工程（项目金额约1500万元）公益建设项目；

凤阳街凤和（康乐村、鹭江村）竞得人需承建华盛南路道路大修工程（项目金额约1600万元）、

叠景路临时维修工程（项目金额约1000万元）、

凤江小学校园综合改造提升工程（项目金额约2500万元）、

客村小学校园综合改造提升工程（项目金额约2500万元）、

逸景第一小学本校区校园综合改造提升工程（项目金额约2400万元）公益建设项目。

资金、信用、旧改经验……交易申请资格堪称“严苛”

除了在注册资本、企业诚信信誉好，社会责任感强，银行信用记录良好，不存在工程烂尾等要求，此次7条城中村更新改造项目对于交易申请人要有更多“严苛”的要求。

石溪村更新要求交易申请人总资产不低于300亿元人民币，净资产不低于100亿元人民币外。还要求申请人具备丰富的房地产开发经验，要求公告发布之日前5年房屋建筑面积累计竣工验收100万平方米以上，且工程质量合格率达100%。同时，申请企业须具有广州市范围内旧村更新改造经验，广州市范围内取得城市更新旧村改造单一项目，按计容建筑面积计算不少于150万平方米。

红卫村更新的要求更进一步，要求交易申请人为国内A股上市企业，总资产不低于6000亿元人民币，净资产不低于1000亿元人民币，企业自有资金比例不得低于项目总投资的30%。交易申请人或其控股股东为2019年《福布斯》全球上市公司2000强中前500名企业，2018年度向广州市海珠区税务部门纳税总额达1亿或以上。在旧村庄更新改造经验方面，红卫村要求交易申请人在广州市范围内参与不少于3个旧村庄更新改造项目的合作改造。

康乐村和鹭江村更新项目要求，交易申请人须为内地A股上市公司或香港联交所主板上市公司。2019年总资产不低于1300亿元人民币，净资产不低于600亿元人民币，资产负债率不高于65%。公告发布日之前在广州市有开发项目且项目竣工面积达500万平方米以上，其中海珠区房屋竣工面积超过150万平方米。

除此之外，还特别要求商业开发经验，2015年1月1日至今在中国境内一线城市（北京、上海、广州、深圳）的商业、办公、科研建筑竣工面积累计超过100万平方米；其中建筑面积达30万平方米的商业综合体至少2个。

沥滘、新市头、鹭江、康乐……海珠区旧村改造如火如荼

近一个月，海珠区城市更新开始发力。而其实近年来，海珠区持续推进城市更新工作，除了近期招标的7条城中村更新改造项目，广州市中心城区体量最大的城中村改造项目——沥滘旧改项目正在如火如荼地建设中，广州城市新中轴旁的新市头村也在机器轰鸣中动工……

随着一系列备受关注的旧村改造项目的推进，未来几年，海珠区的面貌将通过城市更新迎来翻天覆地的变化。

记者注意到，凤和联社鹭江村、康乐村，都靠近中大布匹市场，一直是广州地区制衣产业最为发达的城中村，极具经济活力。

数据显示，2018年，鹭江村村集体经济总收入35367万元，人均分红158313元，康乐村村集体经济总收入为68109万元，人均分红为244365元。这两个村将采取旧村庄全面改造方式，合作改造模式。项目改造投资总金额约为346.67亿元，是目前广州总投资额最贵的旧改项目。

与鹭江村、康乐村一样，五凤沙溪村、五村、泰宁村同样位于中大创新谷。据记者了解，为保障海珠区凤阳街五凤沙溪村、五村、泰宁村的整体开发建设，三个更新改造项目最终确定同一家企业作为合作企业。

根据《海珠区产业发展规划（2018-2035年）》及广东省、广州市三旧改造政策精神，鼓励“三旧”用地建设孵化器、中大创新谷及周边区域范围要打造专业化的孵化器及服务平台。

交易申请人须提供书面承诺在海珠区范围内可提供不少于15万平方米的商业面积，用于改造沙溪村、五村和泰宁村更新改造项目可能存在的集体物业临迁周转。作为中心城区的城中村，通过轨道交通为村“解围”，也是新一轮城市更新的要求。

记者注意到，规划建设的地铁10号线11号线“五凤站”就位于五凤村中间，目前五凤站已经围蔽动工，预计2022年完工。届时，五凤村也将成为一个地铁上盖的“幸福村”。

名副其实的“黄金村”

海珠康乐、鹭江村，上千间服装加工厂密密麻麻挤于窄巷。

上世纪90年代前的河南都是一片菜田，村民以种菜为生，当时的鹭江村的韭菜、韭黄很有名。1993年开始有一批服装加工厂涌进鹭江村，租下一栋栋民宅作加工厂：二楼搞加工，三楼住人。随着村里加工厂日渐增多，村里房屋供不应求，村民开始大规模加建楼房，由原来的三层半加建到五六层。租金几乎成为村民所有经济来源。

与之相邻的康乐村，则因“中大布匹市场”而闻名，可以说先有了布匹市场，才形成后来的康乐村。一个中大布匹市场形成海珠区中部经济圈，同样地，这个专业市场吸纳了全国各地的人在此驻足，为节省成本，配套的服装加工业在周边兴起，形成了康乐村这条庞大外来工聚居的城中村，也让整条康乐村的村民洗脚上田，跷腿收租过起小康生活。

最繁华的时候，鹭江村、康乐村加起来只有1500亩的面积上，外来人口估计超过15万，其中，康乐村十平方公里的地盘上，密密麻麻地挤着上千间加工厂。

根据凤阳街道在广州三资交易平台公布的2017年社员（股东）分红明细表，两村总分红约达984万，是凤阳街道最为“富有”的经济社。这还仅仅是分红，没算村民租房租金收入，康乐、鹭江村是实实在在的土豪村。

7条城中村城市更新资料：

7条村旧改招标共涉及居民10875户，户籍人口24564人，总用地面积430.729万平方米，建筑面积896.6084万平方米，改造投资总金额约947.56亿。

11月3号

海珠区瑞宝街石溪村更新改造项目公开招标

项目地址及范围：本项目位于广州市海珠区瑞宝街石溪村，东至瑞宝路大干围，南至珠江后航道，西至石岗路，北至工业大道南（含工业大道以北零星地块）。本项目实际改造范围约为101.38公顷。

项目片区居民情况：居民3345户，户籍人口7270人。

总用地面积101.38万平方米

改造范围内房屋总建筑面积172.30万平方米

本项目改造投资总金额约为176.99亿元。

11月10日