龙华工改工项目恒大时尚慧谷大厦7栋效果图。

作为产业大区，加强产业空间布局规划和产业用地保护管理，拓展产业空间规模，是实现制造立区的必然选择，也是龙华区政府关注的重点事项；而“工改工”则是区委区政府扩展产业空间的一个重要手段。如今，深圳城市更新“工改工”已经发展到3．0阶段，在粤港澳大湾区发展的大背景下，产业更新面临着什么新机遇，产业运营有什么关键成功要素？6月2日，工改工3．0时代高峰会暨《2019工改工白皮书》发布会在深圳举行，论坛嘉宾紧扣“工改工3．0”这一主题，从趋势、宏观、运营、融资等不同层面，开启了一场擎领湾区的思想分享。

深圳进入“工改工政策大年”

根据活动现场发布的《2019工改工白皮书》披露，深圳城市更新“工改工”发展总共经历了三大政策周期。其中，2007年至2012年为起步阶段，深圳不但拉开了“工改工”序幕，还成为全国首个对城市更新立法的城市，城市更新“工改工”项目的实施逐步走向规范化；2013年至2017年为发展阶段，深圳“工改工”项目数与量齐增，呈现井喷式发展，巨量供应，多个区域均有大数量、大规模项目规划开发建设，竞争日趋激烈。

从2018年开始深圳进入了“工改工政策大年”，由此走入了工改工3．0时代，定义为管制阶段。深圳市政府于2018年6月发布《深圳市综合整治旧工业区升级改造操作规定（征求意见稿）》，鼓励旧工业区进行综合整治。其后深圳陆续发布《深圳市工业区块线管理办法》《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》（修订稿）等一系列严控政策，表明要严控工改用途以及实施工改工全流程产业监管，“工改工”回归产业升级本质。

进入政策严控期，“工改工”应该怎么进行？合一城市更新集团董事总经理、广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会第一届副会长、华勤城市更新研究院副理事长、“城市更新”APP创始人罗宇表示，目前深圳“工改工”已进入供需失衡状态，政府监管政策加码，开发商产业运营能力缺失与融资成本不匹配导致“工改工”实施风险极大，但也面临持有运营低地价的机遇。

罗宇认为，新阶段工改工发展产业园必须具备以下条件：租售并举、综合地价成本低、运营能力及产业资源整合能力强、资金成本低、愿意通过培育企业成长收获高额回报。

他表示，政策周期下的政策导向趋势是回归产业升级，运营优质资产，因此深圳工改工项目必须重构投资逻辑。这其中三个关键数据是持有运营资产楼面成本、首五年年均租赁回报率及中长期资金成本。

“工改工”要关注产业资源整合

记者从区工业和信息化局获悉，作为拓展产业空间的重要手段之一，截至2018年，全区有44个“工改工”拆除重建项目，计划建设产业用房700余万平方米，新增产业用房约400万平方米。

该局相关负责人坦言，由于现有“工改工”政策不够完善，“工改M0（新型产业用地）”拆除重建预期过热，综合整治类城市更新政策缺失，44个“工改工”项目均为拆除重建。据调查，区内现有工业园区的平均月租金约30元／平方米，而拆除重建后的产业用房租金快速上升，预计达到100元／平方米，拆除重建挤压了现有规模以上等优质企业的空间，造成企业流失。同时，重建后高额的租金又引不来区外企业，对区内的招商引资产生不利影响。

对于此类问题，论坛中也有提及。罗宇提醒大家，产业地产的核心是产业，而非地产；“工改工”不是赚快钱的事，是赚大钱的事。用风险投资思维做产业园区才是“工改工”。土地和物业带来产业和企业，园区加企业规模吸引资金的介入，最终做的是资产管理，而不只是房地产开发。在一个特定领域做细做深，创新运营模式，找到中长期资本嫁接进来，做实一个产业细分市场，整合大量产业资源，才是这个时代“工改工”项目应该关注的关键。

深圳市合一产业运营有限公司总裁、产业地产投资与运营管理专家金鉴则表示，如果想把产业地产项目做成功，首先要有国家情怀和产业情怀，如果没有情怀，项目很难做成功。当然，光有情怀不行，还要填饱肚子，投资要有回报。因此建议“工改工”项目首先形成新的产业集群，促进产业升级，满足国家和政府产业调配需求；其次，则要协调政府完成城市功能区域的优化升级，增加税收，提升地方经济实力；再次，就要创新企业经营模式，开拓企业经营领域，提升企业核心竞争能力，持续为企业贡献价值。

面对工改工新趋势，区工信局表示，建议完善城市更新现有政策机制，通过加大综合整治类城市更新鼓励力度，引导开展以综合整治为主，拆除重建为辅的旧工业区改造，改变以往工改工项目贡献给政府用地中法定图则为工业性质的地块多数用于学校等公配设施的做法，支持该地块优先用于解决市区重点产业遴选项目落地问题。龙华新闻记者金璐