联盛时代产业园2025年完成全园区系统性改造，通过优化园区空间布局、新建配套设施，将原本零散的厂房整合，总可租赁面积增至2.2万平方米，实现了空间利用率的质的飞跃。

改造后的富联工业区一期。

改造后的联盛时代产业园。

经过三联股份合作公司统筹改造，曾空置7年的联盛时代产业园迎来新生：可租赁面积从400平方米增至2.2万平方米，成功吸引中国中铁十二局、启晴智谷科技等9家优质企业入驻，预计年租金收入超千万元。

在土地资源“紧约束”、集体资产增值压力加大的发展背景下，龙华区锚定“两个6000亿”发展目标，将股份合作公司工业园区转型改造升级作为深挖存量空间潜力、推动集体经济高质量发展的核心抓手。通过高位统筹、分类施策、国企联动等一系列创新举措，成功打造出联盛时代产业园等标杆项目，不仅破解了老旧园区“小、散、乱、差”的发展困境，更探索出一条低效产业用地盘活与集体经济转型升级深度融合的可持续发展路径。截至2025年10月，龙华区169家股份合作公司资产总额达276亿元，净资产较三年前提升22.82%，集体经济基础稳健、质效跃升，成为区域经济发展的重要支撑。

发展之困

多重挑战倒逼园区改造破局

龙华区作为深圳产业发展的核心区域，2025年GDP已站稳3000亿元规模，正朝着“再造一个新龙华”的目标稳步迈进，但发展过程中面临的多重瓶颈日益凸显，工业园区转型升级改造成为破局关键。从产业发展来看，龙华区专精特新企业、“小巨人”企业及本土成长型企业持续壮大，却面临产业空间不足、载体设施不适配等突出问题，高品质、专业化、集约化的产业空间供给缺口，成为制约企业发展和6000亿产值目标实现的重要因素。

从空间利用来看，辖区内股份合作公司旗下工业园区普遍存在“小、散、乱、差”的通病，多数园区建成于20世纪90年代至21世纪初，建筑结构老化、消防设施陈旧、配套功能低端，不仅存在重大安全隐患，更导致空间利用率极低。联盛时代产业园（原三联工业园）就是其中的典型之一，该园区始建于1992年，占地面积1.7万平方米，原有建筑面积约2万平方米，改造前可租赁面积仅400平方米，大量空间处于闲置状态，土地资源价值被严重低估。同时，富联工业区一期等园区也因消防标准不达标、建筑外观陈旧，难以满足现行市场规范和企业发展需求，空间供需的结构性矛盾成为区域发展的突出堵点。

从集体经济发展来看，龙华区169家股份合作公司长期依赖传统物业租赁模式，经营结构单一、抗风险能力弱，成为制约集体经济高质量发展的核心问题。

“在此背景下，推进股份合作公司工业园区转型升级改造，是龙华区破解空间错配、提升产业层次的紧迫任务，是壮大集体经济、拓宽增收渠道的必由之路，更是主动融入南北‘双中心’重点片区建设的战略选择。”龙华区财政局局长陶梦媛说，通过改造实现低效用地盘活，既能为产业发展提供优质空间载体，又能推动集体经济摆脱传统经营模式，实现转型升级，形成产业发展与集体增收的双向共赢。

破局之策

多维发力打造改造示范样本

面对发展困境，龙华区将工业园区转型升级改造纳入“百千万工程”重点工作，构建起“政府统筹+国企实施+股份合作公司持股+市场化运营”合作模式。2025年2月，区委主要领导召开专题会议，正式启动全区股份合作公司工业园区转型升级改造工作；4月组建由区领导担任指挥长，区财政局、区城市更新和土地整备局双牵头，涉及20个部门的区级工作专班，明确各成员单位职责分工，实现改造工作系统化、制度化推进；5月制定并印发《龙华区股份合作公司和区属国企工业园区升级改造工作方案》，为试点园区明确工作目标、核心内容和实施计划，形成“上下联动、左右协同”的工作推进体系。

坚持问题导向、目标导向，龙华区以联盛时代产业园等园区为首批试点，从高位统筹、精准施策、政企协同等多个维度发力，打出工业园区转型升级改造“组合拳”，成功将老旧工业园区打造为现代化产业园区，为全区改造工作树立了标杆。

针对联盛时代产业园建筑结构老化、安全隐患突出、空间利用率低的核心问题，龙华区确定了“综合整治+功能提升”的改造思路，累计投入改造资金超6000万元，于2025年完成全园区系统性改造。改造工程聚焦安全提升、空间优化、功能完善三大核心，实施建筑安全加固、消防系统重建、外立面改造等重点工程，全面更新火灾自动报警、自动喷水灭火、防排烟等消防设施，确保园区达到国家最新消防技术标准和安全生产管理要求，彻底消除重大安全隐患。同时，通过优化园区空间布局、新建配套设施，将原本零散的厂房整合为11栋标准化厂房及1栋配套公寓，总可租赁面积增至2.2万平方米，实现了空间利用率质的飞跃。

对于富联工业区一期，龙华区则采取“政企合作”的改造模式，由三联股份合作公司与承租方深圳市宏润华科技有限公司合作，投入700万元实施主体消防升级及综合环境提升工程，既完成了消防设施更新、建筑外观翻新等基础改造，又精准匹配了承租企业扩大产能、升级生产的实际需求，实现了园区改造与企业发展的深度融合。

据龙华区财政局相关负责人介绍，在改造过程中，龙华区摒弃“一刀切”的改造模式，坚持“一园一策”，根据每个园区的建成年代、建筑现状、土地权属等实际情况，灵活运用拆除重建、综合整治等多种改造模式，打造特色化、专业化园区。

发展之效

多方共赢彰显改造价值

联盛时代产业园等试点项目的成功改造，不仅让老旧工业园区实现了“华丽转身”，更在安全提升、经济增收、产业升级、集体发展等多个方面取得显著成效，形成了企业、集体、区域发展的多方共赢格局，彰显了工业园区转型升级改造的多重价值。

此外，工业园区转型升级改造成为龙华区集体经济转型升级的重要抓手，不仅让股份合作公司实现了资产的大幅增值，更推动其摆脱了传统的单一物业租赁模式，提升了市场化运营能力。陶梦媛表示，园区转型升级改造不仅消除了建筑安全隐患、全面提升园区整体形象与品质、解决了历史违建、权属不清等“老大难”问题，更实现了价值倍增——三联工业区改造后，预计年化租金收入超1000万元。园区产业层级、配套服务、环境品质显著提升，入驻企业发展更稳、租期更长、履约更好，股份合作公司收益更稳、增长更可持续，实现企业与集体“双向满意、双向共赢”。数据显示，截至2025年10月，龙华区股份合作公司净资产约209亿元，较三年前显著提升22.82%，负债总额约67亿元，较三年前降低24.75%，集体经济发展的质量和效益稳步提升，抗风险能力显著增强。

据悉，园区改造为龙华区产业发展提供了高品质的空间载体，首批5个工业园区转型升级改造试点涉及用地面积14.3万平方米，现状建筑约17.72万平方米，改造完成后预计建筑面积达39.58万平方米，可新提供21.86万平方米产业空间，有效缓解了区域产业空间供需矛盾。联盛时代产业园等项目成功引进了一批优质企业和总部项目，推动了龙华区高端制造、总部经济、高新技术产业的发展，助力区域产业结构优化升级。

同时，园区改造还推动了低效用地的盘活增效，将零散的、低效的产业用地整合为连片的、高效的产业空间，与龙华区南北“双中心”重点片区建设深度衔接，为区域经济高质量发展注入了新动能。

长效之基

构建可复制的低效用地盘活机制

联盛时代产业园的成功改造，并非龙华一次性尝试，而是探索低效产业用地盘活长效机制的重要实践。龙华将不断总结经验、完善体系，从制度建设、模式创新、统筹协调等方面入手，构建可复制、可推广的低效用地盘活与园区提质增效工作体系，推动工业园区转型升级改造工作常态化、长效化开展，为集体经济高质量发展奠定长效之基。

目前，龙华区已形成《龙华区集体经济高质量发展三年行动计划（2026-2028年）》，将工业园区转型升级改造作为重点工作，坚持全区“一盘棋”规划，将低效产业用地盘活与重点片区规划、产业集群布局、城市更新、土地整备利益统筹深度衔接，推动零散空间连片化、低效空间高效化，实现产业空间与区域发展的精准匹配。同时，坚持“一企一策”，根据各股份合作公司的资源禀赋，明确差异化的发展战略和园区改造路径，确保改造工作精准落地。

如今，龙华区已形成了“试点一批、成熟一批、推广一批”的滚动开发格局，将在联盛时代产业园等项目成功的基础上，及时总结推广改造经验，指导各街道、各股份合作公司开展园区改造工作。

从联盛时代产业园的“蝶变”，到全区集体经济的提质增效，龙华区以股份公司工业园区转型升级改造为突破口，成功破解了低效用地盘活和集体经济转型升级的双重难题。未来，龙华区将持续深化改革创新，持续推进工业园区转型升级改造工作，推动股份合作公司实现更高质量、更可持续的发展，为“百千万工程”取得新成效、实现“两个6000亿”发展目标、再造一个新龙华注入更加强劲的集体经济动能。

龙华新闻记者 金璐/文 陈建华/图